Immobilienfinanzierung – Das Buch mit 7 Siegeln

Bedeutung der Immobilie

Die größte Investition des Lebens machst Du in aller Regel genau einmal – Deine hoffentlich Traum – Immobilie.

Keine andere Investition oder Anschaffung ist mit soviel Herzblut und soviel Emotion verbunden wie Dein Haus oder Deine Wohnung.

Ob Du eine Bestands-Immobilie kaufst oder ob Du Dir ein Grundstück kaufst und Dein Traumhaus selbst baust bzw. bauen lässt, Dein Zuhause ist wichtig. Und es ist wichtig, dabei möglichst wenig Fehler zu machen.

Dabei soll Dir dieser Post ein bisschen helfen. Dir Impulse geben, Anstöße.

Ganz wichtig bei dem Thema Immobilie ist es, dass Du wenig Schnellschüsse machst, dass Du direkt alles unterschreibst und zusagst.

Ich werde Dir den Ablauf einer Immobilienfinanzierung bzw. des Erwerbs einer Immobilie schildern. Worauf zu achten ist, was es da alles zu tun gibt, etc.

Was dieser Artikel Dir nicht ersetzen will, kann und darf ist die Begleitung eines Finanzdienstleisters bei Deiner Finanzierung. Dazu bedarf es intensiver Gespräch mit Analysen, Datenerfassung, Unterlagensammlungen usw. Gerne kannst Du aber mit mir einen unverbindlichen Gesprächstermin vereinbaren, wenn Du daran Interesse hast.

Ganz am Anfang dieses Prozesses steht die Entscheidung, Wohneigentum erwerben zu wollen.

Kaufen oder bauen?

Anschließend entscheidest Du Dich bzw. meistens ja doch eher Ihr Euch, ob Ihr kaufen oder bauen wollt.

Vom finanziellen Aufwand her hält sich das meistens die Waage. Dabei ist natürlich entscheidend, in welcher Gegend Du wohnen möchtest. Die Immobilien- bzw. Grundstückspreise unterscheiden sich von Region zu Region erheblich. So kann eine Eigentumswohnung 60.000 Euro kosten oder 1 Million.

Damit sind wir bei einer entscheidenden Variablen direkt am Anfang angelangt:

Dein Budget für die Immobilie

Dieses setzt sich aus Deinem/Eurem Einkommen, Eurem Eigenkapital und evtl. vorhandenen Vermögenswerten zusammen.

Lass Dich da von Banken oder einem Vermögensberater oder Makler beraten. Klär vorab, wieviel Du finanzieren kannst, um vor unangenehmen Überraschungen gefeit zu sein.
Es ist so unglaublich enttäuschend, sein Traumhaus zu sehen, oder zu konfigurieren und dann zu merken, dass Du Dir das nicht leisten kannst.

Wenn das Budget steht, schau neben den Anschaffungs- bzw. Baukosten noch auf die Baunebenkosten.

Dazu zählt die Grunderwerbssteuer, eine eventuelle Maklercourtage, Notarkosten, Erschließungskosten, Architektenkosten, Möbel, Küchengeräte, andere Elektrogeräte, usw usw.

Grob gerechnet, betragen diese Kosten zwischen 8 und 15% vom Kaufpreis bzw. der Bausumme. Es wäre gut, wenn diese Gelder bereits als Eigenkapital zur Verfügung stünden bzw. wenn diese nicht mitfinanziert werden müssen.

Bei der Kostenaufstellung wird oft vergessen, dass ein Teil der Arbeiten selbst gemacht werden kann, diese Kosten brauchen dann nicht finanziert zu werden.

Dies kann für die Kondition durchaus Relevanz haben, da sich die auch über den Beleihungsauslauf entscheidet.

Beleihungsauslauf der Immobilie

Beleihungs…was?

Der Beleihungsauslauf berechnet sich aus Beleihungswert (das ist der Wert, der mit höchster Wahrscheinlichkeit zurückgezahlt werden kann) und dem Darlehensbetrag.

Der Beleihungswert ist oftmals die Obergrenze, die eine Bank für eine bestimmte Immobilie zur Verfügung stellt.

Der Beleihungsauslauf wird in Prozent ausgedrückt. Je geringer der Beleihungsauslauf ist, desto besser ist der Zins für die Finanzierung, da alles über 1A für die Bank ein höheres Risiko darstellt und es deswegen einen Risikozuschlag beim Zins gibt.

Die drei Grenzen beim Beleihungsauslauf der Immobilie

Die 1A-Kondition bekommt man bei Beleihungsausläufen bis zu 60%, die nächste (1B) bis 80%. Dafür benötigt man natürlich das entsprechende Eigenkapital.

Natürlich gibt es auch Banken, die 100% oder mehr finanzieren, wenn Dein Einkommen und Dein Alter bzw. die Restlaufzeit das ermöglichen.

Einkommen ist ja klar. Aber wieso das Alter?
Ganz einfach. Eine Immobilienfinanzierung wird oftmals nicht länger als bis zum Rentenbeginn begleitet. Salopp: Bis zum Rentenbeginn muss die Finanzierung fertig sein. Die Laufzeit hat also Einfluß auf die Tilgung und damit auf die Rate. Und die musst Du Dir einfach leisten können.

Und jetzt schaust Du Dir mal Deine letzte Renteninformation an, die Du bekommen hast. Alles klar? Denke mal schon, oder?

Apropos Rate. Wie setzt sich die zusammen?

Beim Annuitätendarlehen (was die verbreitetste Finanzierungsart ist), aus Zins und Tilgung.
Der Tilgungssatz wird zu Beginn der Finanzierung für die Dauer der Zinsfestschreibung festgelegt. Momentan werden mindestens 2% der anfänglichen Darlehenssumme als jährliche Tilgung verlangt. Was heißt das genau?

Angenommen Du finanzierst 200.000 €. zu 1,5 % Darlehenszinsen und mit einer Tilgung von 2%, dann zahlst Du pro Jahr eine Annuität von 3,5% der Finanzierungssumme von 200.00 €.

Wie Du schnell ausgerechnet hast, sind das 7.000 €.Wenn Du das durch 12 teilst kommst Du auf eine monatliche Rate von 583,33 €.

Davon zahlst Du aber nur in der allerersten Rate Zinsen auf 200.000 Euro, da sich mit jeder Rate die Zinsen verringern und die Tilgung erhöht. In der ersten Rate tilgst du 333,33 und zahlst 250 € Zinsen. Da Du ja nur auf die Restschuld Deine Zinsen zahlst, Deine Rate ja aber gleich bleibt, tilgst Du jeden Monat ein klein bisschen mehr von Deinem Darlehen.

Ich hoffe, ich konnte Dir das verständlich erklären, da das viele nicht wissen.

Zinsbindung

Die Zinsbindung wird ebenfalls am Anfang der Finanzierung festgelegt. Standard sind 10 Jahre. Wenn diese endet und keine neue Zinsbindung vereinbart wird, ist der Zins variabel. Dies kommt aber selten vor.

Nach diesen 10 Jahren werden die Konditionen neu vereinbart. Das Prozedere ist in der Regel das gleiche wie beim ersten Mal. Allerdings vereinfach für Dich als Darlehensnehmer, da die finanzierende Bank Dich ja kennt und sie vieles besser und einfacher einschätzen kann.

Du kannst aber auch die Bank wechseln. Dann läuft alles wie bei der Anfangsfinanzierung ab.

Du als Darlehensnehmer hast das Recht nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen, selbst wenn die Zinsbindung 15 Jahre war. Dein Berater weiß da Bescheid.

Vor dieser Frist ist aber auch keine ordentlich Kündigung bzw. Ablösung des Darlehens möglich.

Ausnahmen gibt es nur, wenn die Immobilie vorzeit veräußert wird.

Dann wird allerdings auch eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, die der Bank die entgangenen Zinsen erstatten soll. Hier findest Du eine gute Erklärung, die in diesem Artikel den Rahmen sprengen würde.

Vorhin sprachen wir von Unterlagen. Welche brauchst Du da eigentlich?

Unterlagen

Das ist davon abhängig, ob Du kaufst oder baust.

Aber auf jeden Fall brauchst Du Unterlagen, die Dein Eigenkapital nachweisen, Dein Einkommen, Unterlagen die das Objekt betreffen (Grundbuchauszug, Bauplan, Selbstauskunft für die Bank).

Alles andere ist von Bank zu Bank und von Finanzierung zu Finanzierung unterschiedlich. Dein freundlicher und fairer Berater wird Deine Finanzierung begleiteten und Dir vieles abnehmen und Dich unterstützen.

In der Regel kostet Dich das auch nix, da sein Verdienst in die Finanzierung eingepreist wurde.

Anders sieht es natürlich bei Honorarberatern aus, aber das ist heute nicht das Thema.

Finanzierungsvarianten einer Immobilie

Neben dem Annuitätendarlehen ist auch die Finanzierung über Bausparverträge eine beliebte Möglichkeit, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Dabei gibt es einige gravierende Unterschiede zum Annuitätendarlehen:

Die Bausparkasse darf nur Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von maximal 72% finanzieren, entsprechend den 1b-Konditionen beim Annuitätendarlehen.

Bei der Bausparfinanzierung tilgst Du lange nichts. Du zahlst nur Zinsen, parallel dazu sparst Du einen Bausparvertrag zur Tilgung an.

Erst wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, beginnst Du auch zu tilgen.

In der Regel nach Ende der ersten Zinsbindung, also nach 10 Jahren.

Dies führt dazu, dass der Gesamtaufwand für solch ein Darlehen weitaus höher ist als der eines Annuitätendarlehens.

Beispiel für die Finanzierung

In einem konkreten Beispiel sieht das so aus

Du finanzierst 200.000 Euro. Beides zu einem effektiven Zins von 1,7% über die gesamte Laufzeit.

Beim Annuitätendarlehen zahlst Du insgesamt 258.000 Euro zurück, beim Bauspardarlehen 311.000.

Allerdings ist ein über 30 Jahre gleichbleibender Zins beim Annuitätendarlehen sehr unrealistisch.

Womit wir zum Hauptvorteil des Bauspardarlehens kommen:
Die Planbarkeit. Du weißt von Anfang bis Ende was Du zahlst.

Konstante Raten über 30 Jahre. Dies hat aber nun mal seinen Preis.

Der effektive Zins kann in 10 Jahren beim Annuitätendarlehen höher oder niedriger sein. Das weiß man eben nicht.

EIn weiterer Vorteil ist, dass Du beim Bausparen, sobald Du tilgst immer soviel zusätzlich tilgen kannst, wie Du magst.

Beim Annuitäten-Darlehen muss die Sondertilgung normalerweise extra vereinbart werden, und das kostet einen kleinen Aufschlag auf den Zins.

Die Entscheidung was Dir wichtiger ist, die musst Du treffen.
Aber nimm dir Hilfe. Denn es gibt immer Aspekte und Punkte, die der Profi besser kennt und manchmal auch mit Ratio besser beurteilt als Du mit Emotion.

Denn nichts anderes bestimmt dieses Thema Hauskauf oder Hausbau. Es geht bei den allermeisten ausschließlich um das Thema Emotion dabei.
Was natürlich auch voll okay und absolut normal ist.

Was Du bei Erwerb und Bau von Wohneigentum nicht vergessen solltest, sind die Absicherungen.

Versicherungen

Sachversicherungen für Immobilien

Für das Objekt selbst eine Wohngebäudeversicherung mit Elementarschutz, eine Hausratversicherung mit Elementarschutz und bei Neubau eine Rohbauversicherung sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, damit Du nicht unfreiwillig schadensersatzpflichtig bei Verletzungen der Bauarbeitert wirst usw. Bei vielen Versicherern ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für 1- und 2 Familienhäusern in der Wohngebäudeversicherung inkludiert.

Biometrische Versicherungen

Um die Finanzierung abzusichern, solltest Du über das Thema Berufsunfähigkeitsabsicherung und Krankengeld gnachdenken und über eine Risiko-Lebensversicherung. Dies macht gerade dann Sinn, wenn Du Nachwuchs hast oder auch nur in einer Partnerschaft lebst. Denn wenn beide Einkommen für die Finanzierung gebraucht werden, was ist wenn eins der Einkommen wegfällt?

Wie Du beides gestaltest, das besprichst Du am besten mit Deinem Berater. Und gerade hier ist ein Berater sehr sehr wichtig, da es Laien leider oftmals nicht gelingt, hier die passende Absicherung zusammen zu stellen.

Eine früher sehr populäre Möglichkeit, Immobilien zu finanzieren war bzw. ist die eines endfälligen Darlehens.

Endfälliges Darlehen

Hier zahlst Du während der Laufzeit nur Zinsen, sparst aber parallel in ein sogenanntes Tilgungssurrogat. (Ersatzprodukt).

Aus steuerlichen Gründen schloß man hier früher gerne eine kapitalbildende Lebensversicherung ab und löste mit der Ablaufleistung das Darlehen zum Laufzeitende (endfällig eben) ab.

Durch die mittlerweile quasi nicht mehr vorhandenen Guthabenszinsen ist diese Art der Finanzierung nicht mehr interessant und verschwindet mittlerweile in der Bedeutungslosigkeit.

Die Alternative zur Lebensversicherung war ein Bausparvertrag, durch dessen Guthabenzinsen man einiges an Tilgung sparen konnte. Da diese auch nicht mehr wirklich vorhanden, lohnt sich das ebenfalls nicht mehr.

Was Sinn macht, ist dass man wenn man einen Bausparvertrag zusätzlich abschließt, um diesen später zu finanzieren, damit man sich die Zinsen sichert und nicht dem Zinsrisiko ausgesetzt ist.

Leider kommt die Bausparfinanzierung für viele nicht in Frage, da sie maximal 80% des Beleihungwertes finanzieren darf. Es sei denn, es werden Zusatzsicherheiten gebracht und genutzt. Dies sind aber Einzelfälle. Pauschal ist gültig, dass bis 80% finanziert werden können.

Das besondere beim Bauspardarlehen ist auch, dass die Bausparkasse im Grundbuch in den Nachrang gehen kann.

Das Grundbuch

Da ich Deinen fragenden Blick sehe, kurze Erklärung:
Im Grundbuch werden die Hypotheken in einer gewissen Rangfolge abgebildet.
Nach dieser Rangfolge werden die Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung oder einer Verwertung generell befriedigt, also bezahlt. Oftmals bleibt für den zweiten oder gar dritten Rang kein Geld übrig. Daher möchte eigentlich niemand in den Nachrang.
Bausparkassen tun dies aber durchaus.

Nachrangdarlehen sind in der Regel teurer als die im Erstrang.
Generell kannst Du Dir merken: Höheres Risiko bedeutet höherer Preis, sprich schlechterer Zins.

Manchmal geht es aber nicht anders und dann ist man froh, dass man zB eine Nachfinanzierung überhaupt bekommt.

Es gibt eigentlich noch so viel zum Thema Immobilienfinanzierung zu sagen.

Die Bedeutung des Grundbuchs, welche Lasten darin stehen können, wie die eine Finanzierung verhindern können.

Dann das Thema Erbpacht. Hier kannst Du das Grundstück, auf dem das Haus steht oder gebaut werden soll nicht kaufen. Wie der Name sagt, pachtest Du das Grundstück vom Eigentümer. Oftmals ist dies die Kirchenschaffnei.

War das Erbbaurecht früher ein Mittel, um Bodenpreisspekulationen vorzubeugen und auch ärmeren Menschen Wohneigentum zu ermöglichen, ist est heute doch eher ein „lästiger“ Eintrag im Grundbuch.

Besonderheit hierbei: Das Erbbaurecht steht im Grundbuch IMMER im ersten Rang. Dieser kann auch im Gegensatz zu anderen Grundbucheinträgen nicht geändert werden. Dies dient dem Schutz des Erbbaurechtes bei Zwangsversteigerungen.

Allerdings ist das Erbbaurecht kein Hindernis für eine Finanzierung, es erschwert sie manchmal nur etwas.

Pro und Contra eigene Immobilie

Allgemein gibt es sehr viele Gründe FÜR eine Immobilienfinanzierung bzw. den Erwerb von Wohneigentum. Aber auch viele dagegen.

Vielleicht denkst auch Du, dass Du keine zusätzliche Altersvorsoge brauchst, wenn Du Wohneigentum erwirbst, da Du ja im Alter mietfrei wohnen kannst.

Allerdings ist dem mitnichten so. Denk bitte daran, welche Kosten eine Immobilie auch im Rentenalter mit sich bringt. Du musst immer wieder investieren, modernisieren, renovieren, etc.

In der Mietwohnung ist für vieles Dein Vermieter verantwortlich. Wenn etwas kaputt geht, wenn etwas zu reparieren.

Als Eigentümer musst DU das zahlen. Und dafür brauchst Du viel Geld. Bau Dir Vermögen auf. Spar in Investmentfonds oder ähnliches.

Sprich mit Profis, nicht mit Laien

Hier ist eine Strategie von Nöten. Und die erstellst Du am besten mit einem FAIRmögensberater. Schau dir Bewertungen an, hör Dich um.

Aber bitte tu Dir selbst einen Gefallen: Hör nicht auf das was Laien sagen.

Sprich mit richtigen Experten, die das beruflich machen, Erfahrung haben und für Ihre Aussagen haften. Jemand der was weiß, der einen kennt, bei dem das mal so war oder der irgendwas irgendwo gelesent hat, ist KEIN Experte.

Die wissen auch nicht, wie man eine eventuelle KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) Förderung beantragt. Was dafür an der Immobilie getan werden muss. Diese Förderung kann aus Zuschüssen, zinsgünstigen Darlehen und noch einiges anderes bestehen. Details erfährst Du auch hier wieder von Deinem Berater oder Deiner Bank.

Du siehst, es gibt so viele Möglichkeiten eine Immobilie zu finanzieren.

Was für Dich die Richtige ist, das kann man nicht pauschal per Ferndiagnose sagen. Dazu muss Deine Situation analysiert werden, viele verschiedene Parameter abgefragt und verarbeitet werden.

Jede Immobilien-Finanzierung ist absolut einzigartig.

Ich könnte jetzt noch unendlich weiter schreiben, aber dann bleibt nichts für die Beratung übrig und das wäre doch schade.

Wenn Du Fragen zu dem Thema allgemein hast oder Dir gar eine Beratung zu dem Thema wünschst, dann scheue Dich nicht, mich zu kontaktieren.

Die größte und beste Investition Deines Leben will schließlich gut vorbereitet und mit hoher Professionalität angegangen werden. Dich in deine Traum-Immobilie bringen zu dürfen, wäre mir eine große Ehre und Freude.

Bis dahin, pass auf Dich auf. Bleib bitte gesund!

Dein

Alexander Brünisholz

FAIRmögensberater mit Herz und Verstand

Einen Termin kannst du direkt unter termine.bruenisholz.com buchen

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Gerne freue ich mich über jedes Feedback von Dir.

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